부동산 매매계약서 작성과 설명

 

 

부동산 매매계약서를 작성할 때 통상적으로 표준계약서를 사용하여 내용이나 인적사항만 적고 나머지 계약서의 조항을 확인하지 않고 쓰인 대로 대충 작성하고 서명(날이)한 계약이 다 끝난 것이라 생각하고 마무리했다가 본인의 권리를 보호받지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다.. 그래서 표준계약서에 각 조항의 작성요령과 내용의 설명을 자세하게 매매계약서 순서에 따라 작성하겠습니다.

아파트 매매 계약서(사진출처;한국공인중개사협회 한방)

 

1. 부동산의 표시

 

 

 

부동산의 표시는 매매계약의 대상물을 기재하는 부분으로 관련공적 장부(서류)를 정확히 확인하고 작성하며 반드시 매매계약 체결일 최근서류로 작성해도 되지만 웬만하면 계약체결일에 발급한 서류를 보고 작성하는 게 중요하겠습니다. 만약 공인중개사를 통해 작성하는 경우에는 모든 서류를 발급해서 설명하지만 당일 발급서류인지 확인해서 요청하시면 됩니다.(혹시 서류 발급 시간적 차이로 변동사항이 있을 수 있습니다.)

 

● 각종 공적장부에는 부동산등기사항전부증명서(등기부등본), 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이음(토지이용계획확인원) 등이 있고 반드시 현장을 당사자 및 공인중개사 사이에 확인을 하시고 계약을 진행할 때 확인한 부동산 물건과 내용을 잘 인지하시고 계약을 진행해야 합니다.

 

● 소재지는 모든 공적 장부를 보고 작성하지만 장부 간 차이가 있을 경우는 부동산등기사항전부증명서(등기부등본)를 보고 작성해야 합니다.

 

● 토지란에 지목과 면적은 반드시 토지대장을 확인하고 작성해야 합니다.(면적과 범위는 분쟁이 자주 발생하므로 꼭 토지대장의 면적 확인해야 하고 토지의 경우는 경계부분도 정확히 당사자끼리 확인도 해야 함)

대지권종류나 대지권비율은 공동주택(아파트)의 경우 작성하는데 건물 등기사항전부증명서 전유 부분 표제부를 보고 작성하시면 되며 해당사항이 없으면 작성 안 해도 됩니다.

 

대지권 비율은 총 대지 면적에 그 전유 부분의 지분을 비율을 표시하는 것입니다. 즉 매매목적물의 토지 지분율이라고 보시면 됩니다.

 

● 건물란은 건축물대장을 확인하고 작성해야 하며 대장상 구조와 주용도를 면적은 공동주택인 경우 전용면적을 일반건축물인 경우 연면적을 작성하시면 됩니다. 

 

2. 계약내용

◎ 제1조 [목적] 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지급하기로 한다.

 

매매대금, 계약금, 중도금, 잔금등의 액수와 지급일자를 기재하는 부분입니다. 추후에 각 대금이 제대로 지급되지 않거나 계약 해제. 취소 등의 분쟁이 발생할 때 어떤 명목으로 지급되었냐에 따라 법적 해결의 의미는 많이 달라질 수 있으므로 주의해서 정확하게 작성할 필요가 있습니다. 

 

● 매매대금은 총 매매대금을 기재합니다.

 

● 계약금은 계약금으로 지급하는 금원을 기재하되 통상의 경우 매매대금의 10% 이지만 당사자 합의에 의해 정할 수도 있습니다. 계약금란 끝부분에 " ※영수자"에는 계약금을 현금으로 수령할 경우도 있고 계좌이체로 입금하는 경우도 있지만 어떠한 경우라도 매도인(수령인)의 서명과 도장을 찍는 것으로 영수증을 대체하거나 공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우는 영수증 발행을 요구하시면 됩니다. 

 

● 중도금은 가장 중요한 금원입니다. 중도금 지급이 후에는 계약 해제가 불가능하기 때문에 금액과 날짜는 잘 기재해야 합니다. 만약 계약을 해제해야 할 수밖에 없는 경우에는 해제의 의사표시를 중도금이 지급되기 전에 해야 하며 이를 악용하여 해제를 못하게 하려고 미리 입금하는 사람도 가끔 있으니 많은 주의가 필요합니다.( 판례 및 법률에서는 중도금지급(계약의 이행) 이후에는 계약해제를 못한다는 입장입니다.) 위 계약서 제5조에도 명시되어 있습니다.

 

● 잔금은 계약금과 중도금 등을 제외한 나머지 금액을 기재하면 됩니다.

 

※ 위 모든 금액의 표시는 한글과 숫자를 병기해서 기재해야 내용을 임의로 변경하는 것을 막을 수 있습니다.

 

◎ 제2조 [소유권 이전 등] 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하여야 하며, 위 부동산의 인도일은 00년 0월 0일로 한다.

 

법률적으로 동이이행의 항변권(동시에 이행을 해야 한다는 것)을 의미하는 조항입니다. 통상적으로 잔금일을 인도일로 정하며 매도인 입장에서는 잔금을 지급받지 못하면 소유권 이전등기 서류 및 등기절차를 이행하지 않아도 되고 반대로 매수인 입장에서는 소유권 이전등기 서류 및 등기절차를 이행하지 않으면 잔금을 지급하지 않아도 된다는 권리입니다. 그러므로 양쪽 당사자가 서로 동시에 이행해야 할 의무가 있습니다.

 

이 경우 등기업무를 위임받은 법무사에게 매도인은 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 법무사가 서류를 확인 후 매수인은 잔금을 지급하고 목적물 인도(이사 등) 받으면 됩니다.

 

◎ 제3조 [제한물권 등의 소멸] 매도인은 위 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나 제세공과금 기타 부담금의 미납 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다.

 

위 조항은 어떠한 권리나 의무가 없는 완전한 소유권을 이전해야 한다는 내용이며 근저당권, 임차권, 지상권 등은 잔금지급일까지 대출금 등을 변제하고 근저당권을 말소해야 하며 임차권, 지상권 등은 권리를 소멸시켜 내보내야 합니다. 최근 임대차 3 법의 계약갱신요구권과 같은 권리가 없는 권리를 이전받을 매수인의 권리입니다.

 

◎ 제4조 [지방세 등] 위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다.

 

위 조항은 부동산 인도일을 기준으로 수익을 당사자 누구에게 귀속되는지의 내용과 지방세 납부책임에 대한 규정입니다. 여기서 재산세의 기준은 매년 6월 1일 기준으로 보유한 사람이 납부의무가 있으므로 매매시점을 당사자 입장에서 확인이 필요합니다. 예를 들면 매수인 입장에서는 기준일(매년 6월 1일)을 지나서 매수하는 것이 재산세 납부의무를 피하는 방법입니다.

 

◎ 제5조 [계약의 해제] 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

 

위 조항이 있는 계약서를 작성하는 경우는 중도금 지급 전까지 계약 해제가 가능하고 이때 매도인은 계약금 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하는 내용입니다. 다만 위 조항이 없는 계약서는 민법에 따라 "이행의 착수"를 기준으로 계약해제여부를 판단할 수 있을 것 같습니다. 이때는 이행의 착수 기준이 애매모호하기 때문에 법원의 판단이 필요할 것 같습니다.

 

또한 위의 계약금의 배액 또는 포기를 정하는 기준금액은 실제로 가계약금이나 계약금으로 입금한 금액이 아니라 계약서상에 계약금으로 기재한 금원을 기준으로 하는 것이니 이점 참고하시기 바랍니다.

 

그러나 얼마든지 당사자 사이에 약정으로 정할 수 있으니 반드시 계약서 확인하여 없는 경우 잘 협의하여 약정하시기 바랍니다.

 

◎ 제6조 [채무불이행과 손해배상예정] 매도인 또는 매수인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행 한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

 

위 조항은 매도인이 소유권 이전등기의무를 이행하지 않거나 중도금, 잔금 등을 지급받지 않는 경우, 또는 매수인이 중도금, 잔금등 지급기일이 되었는데 지급하지 않는 경우에 이를 채무불이행으로 보아 계약 상대방이 계약을 해제할 수 있다는 내용입니다. 그리고 손해배상을 받기 위해 당사자가 증명할 필요 없이 계약금을 손해배상액으로 계약금 상당액으로 청구할 수 있다는 내용입니다.

 

그러나 특약으로 지급기일에 중도금 또는 잔금 등을 지급하지 않으면 자동으로 계약이 해제되는 것으로 한다는 등의 실권조항을 추가하는 할 수도 있고 또한 손해배상액도 당사자 약정으로 다르게 정할 수 있습니다.

 

◎ 제7조 [중개보수] 개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한 중개보수는 본 계약 체결에 따라 계약 당사자 쌍방이 각각 지급하며 개업공인주개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효, 최소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다. 공동중개인 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다.

 

위 조항에 의해 계약이 해제되거나 취소되어도 중개보수를 지급하여야 합니다, 이 조항은 공인중개사법에도 규정되어 있기 때문에 지급해야 하며 반면에 매도인, 매수인의 계약해제나 취소에 대해 공인중개사의 과실이 있다면 책임을 판례에 인정한 사례도 있다고 합니다.

 

이 부분도 공인중개사와 관계에서 분쟁이 발생할 확률이  많으므로 계약 시 당사자들 사이에 약정을 별도로 하시는 게 분쟁을 피하는 방법일 수도 있겠습니다. 또한 중개보수를 법률로 각 지자체별로 중개대상물에 따라 중개보수율이 정한 금액을 지급하면 됩니다.

 

◎ 제8조 [중개보수 외] 매도인 또는 매수인이 본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우 이에 관하 보수는 중개보수와는 별도로 지급하며 그 금액은 합의에 의한다.

 

◎ 제9조 [중개대상물확인설명서교부 등] 개업공인중개사는 중개대상물확인설명서를 작성하고 업무보증관계증서 (공제증서 등) 사본을 첨부하여 거래당사 쌍방에게 교부한다.

 

계약 시 공인중개사는 중개대상물확인설명서, 공제증서 등을 제공하여야 하는 의무 조항입니다.

 

특약사항

 

특약사항에는 위 계약서에 빠진 내용이 있다면 추가하여 포함하고 특별히 당사자에게 불리한 조항은 제외하여 계약을 체결하는 것이 현명하다 할 것입니다. 법률로 임의로 약정하지 못하는 규정을 법률적으로 강행규정이라 하는데 그 규정은 제외하거나 추가해도 인정되지 않습니다. 그러나 계약자유의 원칙에 의해 얼마든지 당사자가 협의해서 대부분 별도로 약정할 수 있고 여기 특약사항란에 기재 작성하시면 됩니다.

 

예를 들어 보면

 

● 아파트 선수관리비는 매매대금과 별도로 매수인이 지급한다.(선수관리비는 매도인이 미리 납부했기 때문에 관리사무소의 확인을 받아 매수인이 지급합니다.)

 

●  민법상 하자담보책임(하층세대누수 등)은 노후 아파트일수록 기간을 명시하여 분쟁을 최소화하면 되겠습니다. 

(하층 세대 누수는 잔금 지급일로부터 3개월로 하며 그 기한 내에는 매도인이 부담하고 기한 후에는 매수인이 부담한다.)

물론 매수자 입장에선 더 길면 좋겠지만 서로 내용을 잘 모르니 대충 넘어가는 경우가 많습니다. 그러나 누수등이 발생하면 누가 책임을 질지 불분명하여 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

 

● 잔금지급일은 당사자 쌍방 협의하에 조정( 앞당길 수) 있다. 잔금지급일을 조금은 시간적으로 변경할 수 있도록 여지를 주면 서로 협의해서 당길 수도 있고 미룰 수도 있으니 융통성을 줍니다.

 

계약자유의 원칙에 의해 당사자 사이에 협의로 더 많은 특약이 정할 수 있고 그 내용도 얼마든 지 정할 수 있으니 부동산 매매계약을 진행하기 전에 많은 생각과 고민을 하셔서 작성하시기 바랍니다.

 

계약일자 기재

본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 가각 서명 또는 날인하다.  00년 0월 0일

반드시 계약날짜는 기재하여야 합니다.

 

매도인, 매수인 등 인적사항 등 서명 또는 날인

매도인을 사칭한 사람으로 인한 계약금 편취, 사기 피해 사건이 많습니다. 따라서 인적사항은 신분증 등을 통해 반드시 확인이 당사자 사이에 꼭 필요합니다. 이 부분은 계약 시 이뤄지기 때문에 특히 주의하셔야 합니다.

 

정부 24에서 신분증 진위여부, 면허증 진위여부등으로 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

 

특히 대리인에 의해 계약을 체결하는 경우에는 매도인의 가족이라도 가족관계증명서, 인감증명서. 인감도장을 날인한 위임장등 관계서류를 정확히 확인해야 하고 공유(공동명의)인 경우에도 공유인(공동명의) 전원을 적극적으로 확인해야 합니다.

 

또한 미성년자의 소유로 되어 있는 경우에도 법정대리인을 정확하게 확인하셔야 합니다. 법정대리인 부모 두 명이 같이 공동으로 대리를 해야 하니 그 부분도 잘 파악하시는 게 좋겠습니다.

 

당사자를 정확하게 특정하지 못하면 법률적으로 판단해야 하므로 각별히 주의하여야 하며 공인중개사도 자세히 확인하지 못하여 피해가 발생하는 경우 과실에 대한 책임을 지게 됩니다.

 

여기 날인은 매도인은 가급적으로 인감도장을 찍는 게 좋으며 서명만으로 계약은 성립할 수 있습니다. 물론 말로도 가능한데 나중을 위해서 서면으로 명시적으로 남겨놓으면 피해를 최소화할 수 있겠습니다.

 

부동산 거래 실거래 신고

 

 

당사자는 계약이 체결되어 작성하면 "부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조"에 의거 반드시 관할 관서에 부동산을 신고 하여야 합니다. 만약 신고를 누락하거나 부정신고 하시면 과태료가 부과되므로 계약일로부터 30일 이내에 신고하셔야 합니다. 또한 해제, 취소, 무효로 된 경우에도 마찬가지로 해제, 취소, 무효로 확정된 날로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

 

공인중개사가 계약을 진행한 경우에는 공인중개사가 신고의무가 있으며 그렇지 않고 당사자 개인 간 거래인경우에는 매도인, 매수인 둘 다 공동으로 신고의무가 있습니다.

 

온라인으로 부동산 거래 실거래 신고를 할 수도 있는데 아래 바로가기로 가셔서 거래신고에 관하여 확인하시기 바랍니다

 

마무리하며

지금까지 계약서 내용에 있는 사항대로 작성해 보았는데요. 여기에 없는 내용도 많이 존재하고 당사자 및 부동산 물건 상황에 따라 많은 내용이 변경될 수도 있습니다. 특별한 사항이 없는 경우를 가정하여 작성한 것이니 이점 참고해 주시기 바랍니다.

 

부동산 건전한 거래와 시세를 위해 다운계약서나 업계약서는 작성하지 맙시다.

 

부동산 매매계약서 작성방법