부동산 매매계약서 작성방법

 

부동산 매매계약서 작성방법은 작성하기 전과 작성 시에 주의해야 할 부분, 또한 잔금을 입금하기 전에 어떤 부분을 확인해야 할지 알아보도록 하겠습니다. 이러한 부분을 잘 기억해 두신다면 부동산 매매 계약서 작성하고 잔금 입금 시 법정 분쟁이나 실수를 줄일 수 있을 것입니다.
 

목자

1. 부동산 매매의 일반적인 과정

2. 부동산 매매 계약서 작성하기 전에 반드시 확인사항

3. 부동산표준매매 계약서 사용

4. 계약서 특약사항 확인

5. 마지막으로 중도금 및 잔금 입금 시 확인사항

부동산매매계약서작성방법

1. 부동산 매매의 일반적인 과정

 부동산 매매의 일반적인 과정은 복잡하지는 않습니다. 일반적으로 부동산 중개사무소에서 매도인과 매수인이 만나 공인중개사가 계약서를 작성하고 계약금을 지불하고 일정에 따라 중도금 및 잔금을 주고 소유권을 매수인에게 이전등기 하는 겁니다.
위 내용만 보면 간단해 보이지만 그 속에는 법적인 내용들이 많고 계약서에 정확하게 문서화하지 않는다면 나중에 법적 분쟁이 일어날 수 있으므로 부동산을 매매하는 과정에서 계약서는 꼼꼼히 작성해야 합니다.
 
또한 당사자가 직접 거래하고 계약서를 작성하는 경우에도 반듯이 법무사 사무소나 행정사 사무소에서 가서 계약서를 작성할 수 있는데  그렇게 작성한 계약서도 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 그러나 당사자 만나서 직접 계약서 작성하는 일은 서로에게 피해가 있을 수 있고 법적분쟁이 발생할 확률이 높으니 피해야겠습니다.
 
 

 

 

2. 부동산 매매 계약서 작성하기 전에 반드시 확인사항

 ● 현장을 방문하여 상태를 확인해야 합니다.
 
● 계약서 작성 전에 당사자 인적사항을 반드시 확인이 필요합니다. 특히 매수인은 해당 부동산의 소유자와 등기사항증명서 서 갑구의 소유자가 같은 인물인지 신분증(이름, 주민등록번호)등으로 동일인이지 확인해야 합니다.
 
● 만약 대리인이라면 소유자의 인감도장이 날인된 위임장 및 인감증명서를 받아야 하며 대리인의 신분증 확인과 소유자와의 관계까지 확인하는 게 필요하며 위임장이 없을 시에는 최소한의 안전장치로 소유자와 직접 전화 통화해서 녹취까지 하는 것을 권장합니다. 공동소유(공유)인 경우에도 공유자 동의 여부도 확인이 필요합니다.
 
● 또한 소유자가 미성년자라면 법정대리인의 동의서가 필요합니다.(여기서 법정대리인이라 함은 사망 및 이혼과 같은 특별한 경우가 아닌 한 부모 두 명 다 동의서가 필요함 )
 
● 매매 목적물과 부동산 표시 및 정보가 같은 물건인지 반드시 다음의 공적 장부를 통해서 자세하게 확인해야 합니다.
 1. 등기사항 증명서 (등기부등본) : 토지, 건물 : 소유자와 저당권과 같은 각종 권리 관계(가처분, 가압류, 저당권)등이 있는지 확인합니다.
 2. 토지대장, 건축물대장 : 면적, 지번, 공유지연명부, 불법건축물(무허가)등을 확인합니다.
 3. 지적도, 토지이용계획확인원 : 공부상 지적도 하고 위성사진과 비교하여 경계 및 건물 위치를 자세히 검토해 필요가 있습니다.
 4. 공인중개사 사무소에서 작성하는 경우 위 장부를 전부 발급하여 중개대상물 확인. 설명서를 작성 및 설명할 의무가 공인중개사에게 있으므로 매수인은 정당하게 요구하시면 됩니다. 또한 공제증서등도 매수인에게 교부하여야 합니다.
 5. 공인중개사 사무소 벽면에 공인중개사 자격증, 등록증, 공제증서, 중개보수요율표, 사업자등록증 등 게시되어 있는지도 확인하여 무자격자의 중개 여부도 확인 판단하시면 됩니다.
 

3. 부동산표준매매 계약서 사용

부동산표준매매계약서란 매도인과 매수인이 부동산을 매매하여 협의한 사항을 기재한 계약문서이다.
서식 구성항목은 부동산 표시, 계약내용, 소유권 이전등, 제한물권 등의 소멸, 지방세, 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상, 중개보수, 중개 대상물 확인. 설명교부등으로 구성되어 부동산 매매에 반드시 필요한 내용을 작성하는 것이라 보면 됩니다.

《 작성하는 요령 》

● 부동산의 표시(소재지번, 지목, 면적, 구조. 용도)등 구체적으로 상세하게 기재합니다.
 
● 금액의 기재는 한글사용하며 괄호 안에  아라비아숫자를 함께 기재하여 금액의 변조를 방지하도록 합니다.
 
● 계약금은 일반적으로 10%, 중도금과 잔금은 45%로 정하기도하지만 때로는 중도금 없이 하는 경우도 많습니다. 그러나 거의 대부분의 계약은 서로 쌍방이 합의 하에 정합니다.(반드시 매도인 계좌로 입금해야 분쟁발생할 경우 증명하기가 편합니다)
 
● 마지막으로 매도인, 매수인, 개업공인중개사란에 정확하게 인적사항을 기재하고 당사자들은 인감도장(서명도 가능)으로 날인하여 간인한 후 1통씩 보관하도록 합니다. 이때 간인은 계약서 중간에 변조하지 못하도록 인적사항에 날인한 도장을 당사자  전부가 찍어야 합니다.(법적 분쟁 발생 시 중요한 입증자료이니 분실 및 훼손되지 않도록 주의합니다)
 
● 소속공인중개사(공인중개사 사무소 대표가 아니며 자격증을 소지하고 그 사무소에 소속되어 중개업무를 하는 사람)가 중개할 경우엔 계약서 및 중개대상물 확인 설명서에 반드시 부동산 중개에 관여한 소속공인중개사도 서명 날인 하여야 합니다. 그렇지 않으면 의심을 해야 합니다

《 부동산 표준매매계약서 작성하고 내용을 꼼꼼히 체크해야 할 사항 》

 1. 부동산 표시
 2. 계약당사자의 인적사항
 3. 매매대금 및 지급방법
 4. 매매부동산의 인도방법
 5. 계약위반 시 손해배상문제
 6. 계약 년, 월, 일 등 날짜 확인
 
여기서 팁 중도금을 정한 경우 중도금을  매수인이 지급을 이행하면 당사자 쌍방은 계약 해제(해지)를 못하니 계약을 해제(해지)할 경우에는 중도금 지급이행 되기 전에 해야 합니다.
 

4. 계약서 특약사항 확인

 

 

 
계약서에는 많은 특약사항이 포함될 수 있으니 자세히 확인해야 합니다
 
예를 들어 보면
 
● 토지(농지)의 경우 매수인은 농지취득자격증명을 관할 읍, 면, 동에서 발급받아야 되는데 투기성으로 인하여 발급기간과 발급조건이 예전보다 규제가 강화되어 있습니다. 이경우 특약에 명시하지 않으면 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다.
이때 " 특약에 농지취즉자 격 증명을 발급받지 못한 경우 계약은 무효로 하며 이미 받았던 계약금은 전핵 반환한다"라고 문서화했다면 추후에 발생할 분쟁을 미연에 방지할 수 있을 것입니다.
 
● 또한 단독주택이나 토지 경계나 면적도 마찬가지로 미리 특약에 공부(대장, 지적도)상 기준이라고 명시하면 나중에 실측을 하더라도 서로 이의를 제기하지 못할 것입니다.
 
● 잔금일 변경에 관한 사항, 농지 임대차인 경우 식재된 농작물 소유에 관한 사항 등
 
● 아파트매매의 경우도 여러 가지 특약이 있지만 가장 많은 분쟁이 생기는 경우가 하층세대 누수문제인데 하자담보책임에 대한 법은 임의로 정할 수 있으므로 서로 당사자가 기간이나 금액으로 절충하면 추후에 분쟁이 생길 소지가 없으므로 미리 특약사항에 명시하는 게 좋습니다. 
 
● 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 하며 이로 인한 계약의 해제의 손해는 매도인이 부담한다 등 계약일엔 근저당권 설정이 없었는데 잔금일에 근저당권 설정이 발생하는 경우에 대처할 수 있습니다.
 
특약사항은 당사자가 합의 하에 얼마든지 명시할 수 있으니 본인이 의심스러우면 주장하시어 작성하시면 됩니다. 그러나
어느 정도는 알고 있어야 대처하기가 순조롭고 추후 법적분쟁을 방지할 수 있습니다.
 

5. 마지막으로 중도금 및 잔금 입금 시 확인사항

 
마지막으로 중도금 및 잔금 입금 시에는 큰돈이 움직이기 때문에 더욱 신중히 검토해야 합니다.
 
잔금일에 대리인도 올 수 있지만 웬만하면 반드시 매도인 당사자와 대면하여 진행하여야 하며 당일 기준 등기사항증명서(등기부등본)를 발급받아 갑구에 소유권을구 저당권과 같은 변동사항이 있는지 꼭 확인이 필요합니다.
 
이때 공인중개사나 법무사를 통해서 진행하는 경우에는 등기사항증명서를 발급받아서 확인시켜 줄 겁니다. 또한 매수인이 은행에서 대출을 받아 부동산을 매수하는 경우에는 해당 은행 위임받은 법무사가 매도인 당사자 및 부동산 이전서류를 확인하여 주니 너무 긴장 안 하셔도 됩니다.
 
계약서상 또는 현장상황에 이행에 아무 문제가 없고 등기사항증명서도 이상이 없을 시 이전에 관한 모든 서류가 완전히 갖추어졌으면 서로 쌍방이 동시(잔금을 보내주고 서류를 받고)에 진행하면 됩니다. 이때 법무사가 입회할 경우에는 법무사가 그 모든 업무를 도와줍니다.
 
위와 같이 별거 아닌 것처럼 보이지만 실제로 계약서 작성할 때는 많은 사항을 검토해야 하니 세심한 주의가 필요합니다.
물론 조금만 조심하고 생각한다면 추후에 아무런 법적분쟁 없이 내 집마련의 꿈과 부동산 투자가 성공적으로 이루어질 겁니다.
 
 

부동산 매매계약서 작성과 설명

 
 

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